Co se stalo s cenami ve stavebnictví od roku 2008

Základem užitých indexů je celý rok 2008. Tak se eliminuje náhodný kvartální výkyv cenové hladiny v některé ze zkoumaných oblastí. Hlavním přínosem této analýzy je zveřejnění dosud nepublikovaných cenových indexů. Jsou součástmi Eurostatem mezinárodně metodicky koordinovaných statistik Owner Occupied Housing a House Price Index. Jedná se především o cenové indexy samo-stavitelů a index rekonstrukce a renovace. Tyto indexy jsou zatím považovány za experimentální a mohou být zpětně zrevidovány. Jsou však ukázkou zajímavého využití detailních indexů ve stavebnictví k modelování cenových vývojů v oblastech, kde se náklady výstavby a ceny výsledné nemovitosti k sobě blíží nejvíce.

Pokles cen se zastavil  v roce 2013

Po roce 2008 se i v ČR projevily následky světové krize, která přinesla mimo jiné snížení investic a celkový pokles cen nemovitostí. Dlouholetý trend mírného, ale trvalého růstu cen ve stavebnictví se zastavil. Zatímco náklady stavební výroby po překonání nejhlubší krize v roce 2009 začaly opět růst, ceny stavební produkce se vydaly k bezprecedentnímu několikaletému poklesu, který skončil až v průběhu roku 2013.
Nízká poptávka po stavební produkci a nadbytek stavebních kapacit vybudovaný v předchozím období donutil stavební firmy k výraznému snížení zisků. Zatímco až do roku 2008 se náklady a ceny výstupů stavební produkce vyvíjely zhruba stejným tempem, po roce 2010 došlo k výraznému a dosud trvalému posunu mezi oběma cenovými hladinami. Specifická oblast bytové výstavby se příliš nelišila od hlavních trendů ve stavebnictví. Ceny výstupů zde klesly o něco výrazněji, bylo to však kompenzováno nižším růstem cen nákladů.

Pro srovnání cenových trendů v bytovém stavebnictví a bytových nemovitostech u nás je třeba vzít v potaz několik skutečností. Trh s existujícími nemovitostmi je několikanásobně větší, než trh s novými nemovitostmi. Větší část nových nemovitostí vzniká tzv. samo-stavitelstvím. To má mnoho forem, od téměř úplné svépomocné výstavby přes různé mezistupně až po pouhou kontrolu jednotlivých firem provádějících postupné stavební práce. Rozsah tohoto samo-stavitelství není v zahraničí zdaleka tak běžný jako u nás. Konečně, velká část bytů či rodinných domů vzniká nebo se zásadně obměňuje rekonstrukcí, přístavbami a kompletní renovací původních obydlí.
O významu samo-stavitelství v případě rodinných domů u nás svědčí výdaje, které se v letech 2009–2013 stabilně pohybovaly okolo 50 mld. Kč. Jedná se o nejvýznamnější položku výdajů vlastníků svých obydlí na jejich pořízení či rekonstrukci.
Cenový index nákladů samo-stavitelů se v ČSÚ počítá modelově pro tři základní typy stavebních aktivit. Jak ukazuje graf, první případ, kdy si samo-stavitel nechá vše dělat dodavatelsky, je cenovým vývojem velmi podobný indexu celkových nákladů ve stavebnictví (materiál, práce, energie), mírně se ale odlišuje maržemi dodavatelů a, jak je patrno z grafu, především zvýšením dolní sazby daně z přidané hodnoty z 10 na 14 %, které začalo platit od ledna 2012 na stavební práce a materiály při nich použité.

Není jistě překvapením, že náklady zcela svépomocné výstavby téměř kopírují čistě materiálové vstupy do bytového stavebnictví. Velmi zajímavý je třetí případ modelového propočtu, kdy stavitel svého rodinného domu optimalizuje své náklady mezi svépomocnou a dodavatelskou výstavbu. V daném období to byl zřejmě nejvýhodnější způsob.
Konečný index nákladů samo-stavitelů je pak počítán jako vážený průměr všech tří uvedených modelů. Je zřejmé, že ve skutečnosti se náklady pohybují někde mezi nimi.
Nezanedbatelnou položkou nákladů výstavby rodinných domů je také pořízení pozemků, byť často je motivací k postavení rodinného domu právě relativně levný pozemek. Ceny těchto pozemků sice rostly o něco pomaleji než průměrný stavební pozemek, nicméně krize se na cenách těchto aktiv podepsala výrazně méně.

Další graf pak uvádí především vývoj cen nových bytů a rodinných domů na klíč od developerů. Zde je rovněž zajímavé srovnání s již uvedeným indexem cen produkce v bytovém stavebnictví. Developeři si zprvu snažili udržet cenový růst či alespoň cenovou hladinu, nakonec však museli významně ukrojit ze svých marží ve prospěch kupujících. Skokový růst nižší sazby DPH v roce 2012 však absorbovali jejich dodavatelé stavebních prací.
Ještě větší propad zaznamenaly ceny starších, již existujících bytů. Přidáme-li nakonec pro úplnost i modelový výpočet růstu cen renovací a rekonstrukcí, získáváme poměrně zajímavý přehled o vývoji cen za posledních zhruba 7 let u všech způsobů, jakými bylo možno získat vlastní bydlení.
Minimálně od konce roku 2013 dochází k zotavování ve všech oblastech cen bytových nemovitostí.

Mezinárodní srovnání

Zajímavé je i mezinárodní srovnání cen nemovitostí, zde však nemáme pro některé země k dispozici všechna data. Nejlepším ukazatelem je již zmíněný House Price Index skládající se ze dvou složek. Jsou jimi nákupy nových a existujících obydlí, včetně cen souvisejících pozemků.
Mezi evropskými zeměmi jsou dosti velké rozdíly. Zatímco pro jih Evropy je typický poměrně hluboký pokles, sever je charakteristický cenovým růstem. U skandinávských zemí se hovoří o nově vznikající bublině.
Ve všech významnějších zemích, kde jsou k dispozici data v podrobnějším členění, nastal větší růst cen nemovitostí nových, než existujících, a to nezávisle na vývoji celého trhu.

Více se dočtete zde: Stavebnictví, byty